El Verdadero Costo De Ser Dueño De Una Casa
Autor: Sebas Celis
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Definitivamente el ser dueño de una casa es un objetivo que prácticamente todas las personas tenemos.
En algún momento de nuestras vidas, sobre todo estando jóvenes, siempre soñamos con tener nuestra casa ideal, o al menos tener un lugar en el cual vivir.
Especialmente si no tenemos que estar pagando alquiler para poder disfrutarlo.
Y tradicionalmente nos han vendido la idea de que nuestra casa, es la mejor inversión posible.
O de alguna u otra manera, hemos escuchado que los bienes raíces son una excelente inversión.
Por supuesto que lo son, y yo no estoy en contra de invertir en bienes raíces; de hecho, compré mi casa propia hace poco.
Sin embargo, hay que tener en cuenta que realmente hay muchos costos que no nos imaginamos que existen a la hora de ser dueños de una casa.
Estos costos también aplican para cuando hablamos de ser dueños de un apartamento, o incluso de un local comercial, una bodega y cualquier tipo de propiedad.
Costos Al Adquirirla
En el momento en que vamos a comprar, la vasta mayoría de las personas necesitamos un crédito hipotecario.
Para adquirir este crédito hipotecario, lo primero que necesitamos es ir al banco y que nos hagan un estudio.
Algunos bancos cobran por el estudio, otros bancos no cobran por esto.
Pero si lo cobran, es el primer gasto que tenemos que hacer.
Asumiendo que el estudio salga correcto, que tengas el perfil crediticio suficiente y la capacidad de endeudamiento necesaria, vas a poder tomar la casa…
Pero si no, es probable que tengas primero que saldar deudas y eso te representa un gasto que quizás no estabas pensando hacer.
O que tengas que cancelar tarjetas de crédito y de pronto eso te represente también una desventaja en otros sentidos, como me pasó a mí.
Luego hablamos de que haces el negocio y entonces viene como tal unos gastos de cerrar el negocio:
- La cuota inicial, que por supuesto es parte del precio de la casa
- Los gastos de registro
- Boleta de estanco
- Gastos notariales
- Registro de la hipoteca
Y todo lo que tiene que ver con certificado de tradición, y muchos gastos asociados al hecho de que realmente el inmueble quede a tu nombre.
Adicionalmente, en los bancos para poder prestarte dinero con tu casa, o apartamento, o propiedad raíz como garantía, el banco va a querer asegurarse de que el valor que tú pidas prestado, realmente equivalga a lo que estás comprando.
Es decir, que no sea que quieres una casa que vale $100.000 dólares, y vas a pedir $1.000.000 de dólares prestados para poder comprarla, de manera que le puedas pagar al vendedor y quedarte con el resto, disfrutando la tasa de interés que normalmente es más baja… Podría pasar.
Entonces, en ese caso viene el costo de avalúo.
Un perito analiza la propiedad y con su experiencia, básicamente dice «sí, la propiedad vale esto», o le da un valor.
Y ya dependiendo de ese valor, sea mayor o incluso sea menor, ya el banco decide si prestarte o no.
Después, viene un estudio de títulos de parte de un abogado.
El abogado se encarga de analizar que tu propiedad realmente pueda ser comprada, que no esté embargada, que no esté en problemas, que si el banco necesita quedarse con ella como garantía porque no pagues o cualquier cosa, pues no se vaya a enredar y no vayan a tener problemas.
Básicamente el abogado le garantiza al banco que la casa sí es una garantía correcta… Y adivina quién paga el estudio de títulos: Tú.
Asumiendo que todo salga perfectamente bien, que no haya ningún inconveniente con el estudio de títulos, con el avalúo, con los gastos de registro y toda la cuestión; vienen ciertos impuestos.
Por ejemplo, a la hora de vender, hay un valor de retención en la fuente.
En el momento que tú compras una casa, la información queda correlacionada con la Dian o con el gobierno, de manera que ellos saben exactamente el valor por el cual se negoció.
Si es una hipoteca, absolutamente todo queda allí; es decir que incluso luego, en el momento en que llega el corte del año y llega la declaración de renta, probablemente tengas que declarar renta y esto te signifique un gasto.
Probablemente en impuesto no, pero mínimamente en contador o en la presentación de la declaración.
Para el vendedor, hay un impuesto a la ganancia ocasional por haber vendido este inmueble, el cual tiene como posibilidad de descuento la retención en la fuente, pero seguramente para muchas personas no es suficiente este valor.
Y por esa razón, mucha gente trata de hacer negocios con sus casas, de manera que el valor declarado sea menor, lo cual en este momento ya no es legal, y está absolutamente prohibido.
Esto lo que significa es que hay gastos, tanto en el momento en que se compra, como en el momento en que se vende.
Y esto es hablando apenas del momento de la adquisición.
Gastos Al Tener La Casa
Una vez la casa es nuestra, ahora sí todo depende de nosotros.
Si hay que instalar cortinas, comprar muebles, si lo que tenías en laa anterior casa no es suficiente paara llenar los espacios de esta, y de repente hay una salita en la que no hay un televisor, o algo así… Esos gastos también ocurren.
Son muy emocionales, dependen de cada persona, pero por lo general no los tenemos en cuenta y siempre resulta un gasto de estos.
Incluso al momento de finalizar el pago de tu hipoteca, toca volver a pagar para quitar del registro notarial esa hipoteca y que tu casa quede libre… Y adivina a quién le toca pagar ese gasto.
Una vez tienes tu crédito hipotecario, vas a tener que pagar intereses mensuales, los cuales se pueden descontar de tu declaración de renta, librándote un poco en cuanto a intereses de deducción de impuestos.
Sin embargo, obviamente eso es un gasto que quizás no tenías pensado o calculado de la manera correcta, dependiendo de tu perfil de crédito.
Hay personas que van a un banco y les ofrecen una tasa, y luego van a otro y les ofrecen otra diferente; y quizás en el momento en que se están haciendo todas las vueltas, puede que el perfil de riesgo disminuya, o aumente por ejemplo.
Lo que significa esto es que el valor de la tasa de interés puede subir, incluso puede subir de acuerdo a la inflación.
Y la tasa que se pacta a largo plazo, podría significar grandes gastos como tal en intereses.
Por eso yo siempre recomiendo crear y fortalecer un historial crediticio bastante sólido.
Los créditos normalmente tienen asociados también otros costos, como por ejemplo los seguros.
En este caso un seguro de vida, que en caso de que tú fallezcas, le pague la deuda al banco y no pase a tus herederos.
Y también seguro de incendio y terremoto, que es el básico, en el sentido que si la casa queda destruida por algún tipo de accidente o siniestro, la garantía para el banco siga estando allí.
Una vez más: es una garantía para el banco y nosotros tenemos que asumir ese gasto.
Luego viene la convivencia en la casa, y significa entonces que si un tubo se rompe y toca llamar la plomero, o si el calentador del agua no funciona, o si toca cambiar el piso por cualquier razón, o el alcantarillado que lleva más de 25 años y es del viejo… Pues, todo ese tipo de cosas, sencillamente hay que cubrirlas de bolsillo, porque ya somos los propietarios.
Si ocurre que vives en un apartamento por ejemplo, tenemos gastos de administración, gastos de aseo a zonas comunes, y diferentes tipos que cosas que van a depender del sector o del lugar donde vivas.
Bueno, y gasto de mudanza que puede ser poco o mucho, dependiendo desde dónde te estás trasladando. Y si eres juicioso, súmale gasto de fumigación para plagas y aseo general a la casa nueva, antes de habitarla.
Luego empieza a llegar el famoso impuesto predial, en donde el gobierno quiere que le paguemos solamente por ser dueños de una propiedad, o de un terreno.
Y si resulta que tenemos una propiedad en una ubicación que está creciendo, que va súper bien y que se está valorizando, pues el gobierno dice: «Listo, ¡impuesto a la valorización!«.
Si la compra o la venta de vivienda se hace a través de un tercero, por ejemplo un comisionista, esa comisión también te la incluyen en el precio final que pagas por la casa, por lo tanto es un gasto que tú estás asumiendo.
Si hablamos de que la propiedad, en vez de comprarla para vivir en ella, la estás comprando para alquilar, ocurren varias cosas.
Para empezar, asumes el riesgo de que en algún momento no esté alquilada, entonces el costo que te representa es el costo de oportunidad, de no estar recibiendo arrendamiento.
Si tú dejas de alquilar un mes, y no recibes ese dinero, básicamente es dinero que perdiste ese mes.
Y la fórmula, o la ecuación a la hora de comprar una propiedad para alquilar, es que el ingreso por el arrendamiento te permita cubrir estos gastos:
- La cuota del crédito hipotecario, con intereses y con seguros.
- Un porcentaje que determines, normalmente vienen siendo entre el 2% y el 5% del valor total de la vivienda cada año, para mantenimientos y reparaciones.
- El impuesto predial, que también puede estar entre el 0.5% y el 1% del valor de la vivienda.
- Y también un 5% de vacancia, en caso de que no puedas alquilarla durante cierto tiempo determinado, y eso te represente un costo de oportunidad.
Adicionalmente, tenemos costo de remodelaciones o mejoras a la casa.
Si quieres hacerle algo nuevo, otra habitación, o quieres cambiarle el piso, que se vea más bonito, mejores acabados, enchapados para los baños, o cualquier otra cosa; eso te va a costar.
En últimas, la idea es tener todos esos costos y gastos claros, y preferiblemente mensualizados, de manera que puedas provisionarlos para saber cuándo es rentable, y cuándo no.
Y que si piensas comprar, pensando que es mejor tener lo de uno y no perder dinero en arriendo sino estar pagando su propia casa, pues realmente puedas hacer las cuentas adecuadas.
Porque es cierto, pero resulta que los intereses, así como el arrendamiento, es dinero que se gasta, nunca vuelva y no me representa ningún beneficio.
El alquiler me representa el beneficio de vivir en un lugar, los intereses también.
Pero quizás hay otros gastos que sean también no-recuperables, y no relevantes para mi situación.
A veces para ciertas personas, en ciertas situaciones económicas, alquilar tiene mejor sentido financiero si haces las cuentas y matemáticamente analizas el costo de oportunidad del dinero, que comprar una casa.
En mi situación personal, precisamente por eso me demoré tanto en comprar una casa.
Yo hubiera podido comprarla hace muchos años, pero no hubiera sido tan buena decisión y no le hubiera dado tanto rendimiento a mi dinero, por el hecho de que el costo más grande de tener una casa, es el costo de oportunidad de tener todo tu dinero (por decirlo así) «enterrado» en la casa.
Es decir, que en vez de disponer de una buena liquidez con la cual puedas hacer negocios, hacer crecer tu dinero, invertir, crecer de muchas maneras; simplemente tienes una casa, en la cual vives, que no te genera dinero, y que en vez de generarte ingresos te genera gastos.
Tu casa puede ser un pasivo, no un activo.
Hay que ser inteligente saber realmente cuál es tu caso en particular.
Y si las cuentas te cuadran para que comprar casa sea excelente negocio, ¡Genial! Eso es lo que debes hacer.
Si vas a alquilar, el ingreso pasivo que obtienes de la renta hace que la dinámica sea totalmente diferente, y totalmente positiva en proporción a lo que es tener casa para vivir en ella.
Entonces, hay que ser muy perspicaz a la hora de seleccionar una inversión, y por supuesto las casas, propiedades, apartamentos en general; dependen de su ubicación, de sus beneficios, y de muchas variables a la hora de yo seleccionar, por lo cual prácticamente con el tiempo, con la experiencia y quizás asesorándome de expertos, es que me doy cuenta cuándo tiene sentido y cuándo no.
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