Por Qué El Banco Me RECHAZÓ Un Crédito Hipotecario Y Cómo Hice Que Me Lo APROBARA
Autor: Sebas Celis
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Por estos días estoy en proceso de comprar una casa, y para ello he decidido tomar un crédito hipotecario por razones que más adelante te voy a contar.
Sin embargo, en el momento de solicitarlo, hace aproximadamente una tres semanas, el banco me rechazó.
Así que, quiero contar porqué y cómo hice que me lo aprobaran, ya que esta semana me llamaron con la noticia que tengo listo el crédito para empezar.
Resulta que todo tiene que ver con un concepto que ya previamente he mencionado, y es de la Capacidad de Endeudamiento.
La capacidad de endeudamiento básicamente es qué tanto te puedes endeudar de acuerdo a tus ingresos mensuales demostrables.
En otras palabras, cómo podemos asegurarnos nosotros (haciendo el rol de banco) de que tú no vas a adquirir más deudas de las que eventualmente vas a poder pagar.
Porque puede que te quede demasiado caro, ya que sabemos que tienes gastos de vivienda, de alimentación, de servicios, de diversión y de muchas otras cosas.
Que no sea que te toque dejar de lago el pago de las cuotas simplemente porque tienes otras cosas más importantes o prioritarias.
Para esto se tiene en cuenta que realmente de tu ingreso mensual debes tener un máximo de pagos mensuales de deuda del 30% respecto a tus ingresos después de impuestos.
En otras palabras, si tú quieres endeudarte más de eso, sencillamente no deberías poder hacerlo.
Y por lo general cuando tú vas a pedir un estudio de crédito para un préstamo de libre inversión, o un préstamo de crédito hipotecario, cualquier otra cosa en donde un ser humano te revise manualmente y especialmente las cuentas, se van a asegurar de que esto sea una realidad.
Y de acuerdo a la cantidad de meses que pidas la deuda o lo que sea, simplemente ellos no van a superar tu capacidad de endeudamiento.
Pero hay una cosa, hay un producto financiero que muchas veces dan sin necesariamente tener en cuenta cuál es tu capacidad de endeudamiento, y son las tarjetas de crédito.
Resulta que yo tenía muchas tarjetas de crédito al inicio, realmente desde el año pasado he ido cancelando y reduciendo debido a que tenía el objetivo de adquirir este crédito…
Pero más importante que eso, tenía un cupo considerable, cerca de 200 millones de pesos, o como $60.000 dólares , lo cual relativamente en Colombia es bastante alto.
Ciertamente es mucho más alto del monto que certifiqué en ingresos, ya que no todos los ingresos que yo recibo los recibo como persona natural, sino que de hecho la mayoría los recibe mi empresa.
En este caso, los ingresos de la empresa no sirven para certificar porque la empresa no es la que va a comprar la casa, sino que son los ingresos míos.
Y por lo tanto, en el momento de hacer el estudio, lo primero que me dijeron fue: «Usted tiene demasiado cupo en tarjetas de crédito, y usted podría sobre-endeudarse«.
Aunque ellos ven que yo en mis tarjetas de crédito no utilizo más del 1% mensual prácticamente, sencillamente me dicen: «Usted en cualquier momento hace un avance con todas sus tarjetas y queda totalmente volado, por encima de su propia capacidad; es más, puede que ni siquiera sus ingresos mensuales le alcancen para cubrir sus costos básicos y esas cuotas».
Entonces, aunque esto me pareció un poco gracioso porque a pesar de que yo lo había pensado, realmente no era consciente (no sabía el peso que tenía la capacidad de endeudamiento para esto) y lo que tuve que hacer, básicamente la forma en que logré que el banco finalmente me aprobara, fue cancelar una tarjeta con un cupo de 80 millones de pesos.
Realmente me dolió un poco, aunque sé que puedo conseguirla más adelante porque me sirve mucho para una inversión en publicidad que estoy haciendo.
Pero independientemente de esto, apenas la cancelé y llevé el certificado de paz y salvo, ahí mismo el banco me dijo «Listo, su crédito está aprobado«.
Esto nos deja claro lo siguiente:
Una cosa es el puntaje crediticio.
Mi puntaje crediticio está por encima de los 850, con lo cual yo no tengo ningún problema en cuanto al comportamiento histórico de pago de deudas, estoy bien.
Por otro lado están los ingresos y certificar que esos ingresos estén sobrados en término de cuánto van a quedar las cuotas.
Lo que voy a pedir afortunadamente no es mucho y es solamente estratégico, porque yo podría esperar unos cuantos meses y no pedir el crédito, pero quiero hacer una inversión primero que ya hice las cuentas y que el crédito me va a costar menos de lo que la inversión me va a generar, entonces puedo hacerlo sin ningún problema.
A pesar de que el crédito lo van a poner a 20 años, voy a tratar de pagarlo lo más pronto posible.
Pero entonces, con base en todo esto, es saber que realmente el pedir un crédito es un conjunto de cosas que hay que analizar, y realmente cuando se va a analizar, la capacidad de endeudamiento probablemente es el factor más importante de todos, porque es el que dice si se le puede prestar o no a una persona.
Yo no tengo deudas en este momento, no tengo ninguna cuota mensual de nada, y solamente el tener los cupos de tarjeta de crédito a mi disposición hace que mi capacidad de endeudamiento se vea reducida, o incluso sea cero o negativa.
Pero entonces, cómo el banco realmente decide si me alcanza o no para lo que yo quiero…
Fórmulas Comunes Para Medir La Capacidad De Endeudamiento
Hay dos formas, de hecho cada banco probablemente tendrá su propia fórmula diferente.
Una de ellas es que yo tomo lo que tengo en cupos de tarjeta de crédito, el total lo divido en 36 meses y luego lo multiplico por un factor de conversión aproximado al tema de la tasa de interés.
Es decir, las tarjetas tiene una tasa de interés y casi que yo lo puedo duplicar hablando de que voy a pagar el doble en 36 meses, lo cual es muy realista con base en esas tasas tan altas que manejan estos productos.
Entonces yo prácticamente tomo mi cupo, lo divido en 36 y lo multiplico por 2. O en otras palabras, tomo mi cupo y lo divido entre 18.
Si ese monto queda por encima del 30% de mis ingresos, yo simplemente no tengo capacidad de endeudamiento.
O si queda por debajo, la pregunta es ¿cuánto dinero queda disponible desde ese monto hasta que se supere el 30%? En eso máximo me pueden quedar las cuotas y con base en el plazo que yo vaya a pedir el crédito, entonces se dan cuenta de cuánto me pueden prestar.
Así mismo ellos aplican la fórmula a la inversa y me dicen: «Mire, de acuerdo a su capacidad de endeudamiento, sólo podemos prestarle -tanto- dinero», o algo así.
Esa es una forma.
Y la otra forma que me comentó la asesora de este banco en particular, es que ellos toman el valor de los cupos en tarjetas de crédito, o incluso cupos rotativos de crediágil y todas esas cosas raras que no utilizo, y lo multiplican por el factor del 10%.
Y entonces, en el momento de hacer el mismo cálculo, sumando como tal el crédito hipotecario (con el crédito hipotecario se hace un cálculo distinto), no puede superar ese mismo porcentaje.
En otras palabras, si yo tengo por ejemplo 100 millones de pesos en cupo de tarjetas de crédito, lo multiplico por el 10% me da 10 millones de pesos, y mis ingresos son 15 millones de pesos, de pronto ahí me quedan 5 millones para complementar.
Este es un cálculo muy diferente, muy extraño, no lo conocía, todavía no entiendo bien pero así fue como me lo explicaron; pero digamos que para ir a la fija, yo más bien pienso en el otro, en el 30% de acuerdo a las cantidades mensuales.
Y las tarjetas como normalmente se pueden diferir a 36 meses máximo, (obviamente hay unas que se pueden más, otras menos) normalmente se toma 36 como la base y el doble como el factor de tasa de interés.
El caso es que, independientemente de esto, simplemente reducir esos cupos fue obligatorio en mi caso y una vez lo hice, el crédito fue aprobado.
Lo más curioso es que yo estoy casi seguro que una vez tenga el crédito hipotecario, lo más probable que va a pasar es que tipo 6 meses después mi puntaje crediticio va a aumentar todavía más, porque cuando a uno le aprueban un crédito hipotecario es porque el banco hace un estudio muy complejo de saber si sí te van a prestar o no una plata a 20 años, y 20 años es mucho tiempo como para uno realmente comprometerse.
Imagínate que una persona te diga «préstame un dinero y te lo voy pagando durante 20 años»…
Tú tendrías que estar realmente seguro de si es una buena idea o no, entonces es un producto muy complejo y cuando se lo aprueban a uno es porque realmente uno tiene un muy buen perfil crediticio, por lo tanto después de que uno lleve pagando le va aumentando ese puntaje.
Y con ese puntaje más alto, realmente acceder a casi cualquier tarjeta de crédito va a ser muy fácil y los bancos van a estar prácticamente ofreciéndolas.
Por eso decidí cancelar esta, porque sé que más adelante puedo conseguirla.
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